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变局之下,如何买房?

时间:2019-10-17 10:49:00

大爷仍然是你的大爷,但房地产市场不是当年的房地产市场。

买房取决于天气,这是最起码的常识。然而,我发现现在很多人事后看来,仍然抱着一个10年前的房地产策略在买房。难怪社会永远不会缺少泛夏杰。

如果你感觉不到房地产市场的压力,那么我建议你今后远离房地产市场。如果你已经意识到房地产市场的变化,你是一个可以被创造的物质。

今天,我想分享一些在现阶段买房最重要的概念,以及我对房地产市场的深入思考,这对你买房肯定会有很大的帮助。

逆趋势提高利率

最近,央行于9月16日宣布整体下调0.5个百分点,目标下调1个百分点,共发放人民币9000亿元。

削减的根本目的是让银行有足够的资金和更多的资金,使银行有动机向企业发放低息贷款。因此,本周央行极有可能下调多边基金利率,从而引导lpr利率下调。9月20日的低利率下调可以说是必然的。

降息的时候到了。然而,对于房地产市场来说,降息根本不可能!

近日,杭州多家银行的第一套按揭贷款利率从原来的5-8%升至10%,而第二套贷款利率则上升了15%。苏州:第一组9家银行上涨25%,第二组上涨30%。南昌:第一盘上涨20%,第二盘上涨25-30%。郑州:大多数银行的第一批第二按揭贷款已经上涨了20%。

金融360数据显示,在35个受监测城市的533家银行中,19家银行目前的第一次抵押贷款利率低于4.85%(8月份lpr),116家银行的第二次抵押贷款利率低于5.45%(8月份lpr+60)。根据央行规定,10月8日新的抵押贷款利率政策实施后,各银行的第一套不能低于lpr,第二套不能低于lpr+60。因此,这些不合格的银行必须提高抵押贷款利率。

事实上,央行的“第一套不低于lpr,第二套不低于lpr+60”是最小值。各省市在不同层面加分后,抵押贷款利率必须远远高于这一标准。即使在未来lpr下降之后,抵押贷款利率的增加也一定会按照一个标准同步增加:抵押贷款利率只能上升,永远不会下降,包括刚刚需要的第一套住房。

利率上升时如何买房?

目前,许多人认为:抵押贷款利率一直在上升,买房要多付利息,现在买房不划算。能说出这种话的人绝对是一个典型的房地产白痴。

在过去数不清的周期中,买房的最佳时机是在降息后创造的。事实上,自去年以来,我们又一次迎来了经济周期,但房地产周期却突然得到了解决和理顺。因此,整个行业都将降息,但仅限于房地产市场。2019年6月,抵押贷款利率创历史新低,现已开始进入目标加息渠道。

将来,盯着抵押贷款利率买房的人肯定是最愚蠢的外行。现在买房的唯一标准是:廉价空间。

例如,如果一栋300万英镑的房子首付100万英镑,贷款200万英镑,还款20年。利率上升了10%。与基准利率相比,月抵押贷款利率提高800元,利率提高20%,月抵押贷款利率提高1600元。根据8年内换房或提前还贷的一般情况,利率提高10%,8年内共还利息76,800元,相当于300万房价的2.56%。利率上升了20%,8年来累计利息153,600元,相当于房价的5.12%。

简单明了的一点是:如果利率上升10%,买房时只需降价2.56%,如果利率上升20%,只需降价5.12%。

对于目前的房地产市场来说,新房95%的折扣是起拍价,而且有很多二手房倒挂的价格,而对于二手房来说,降价10%并不难。

在这个房地产市场的大环境下,那些仍然把利率作为买房条件的人,在他们的生活中基本上就要告别房地产市场了。

卖房子越来越难了。

中原房地产研究中心的数据显示,截至今年8月底,北京新建商品房存量已达67,500套。三年前,这个数字是39,000台,库存翻了一番。

据透明售房网报道,截至7月底,杭州市已有85000套二手房上市,到今年年底肯定会超过100000套。

根据Linkist.com的数据,去年12月重庆上市的二手房数量为46,000套,但现在已在9月份达到117,000套。

首页链接(Home Link)显示,去年12月,成都有58,000套二手房上市,但现在已经在9月份达到110,000套。

严格理顺房地产市场周期的结果是,只有价格受到严格限制的新房才能出售,其余的都变成了股票。对购买和贷款的限制以及二手房的倒挂导致二手房完全丧失竞争力,限价房未能降价,根本没有市场。

在未来很长一段时间内,房地产市场的问题将不再是它不能被抢走,而是它不能出售。卖房子将变得越来越困难,买房子将变得越来越容易。

在未来几年的买方市场上,只有三种类型的房子值得抢劫:价格颠倒的新建房屋、投资者扔掉的竹笋和研究区的廉价房屋。此外,很难在短时间内卖掉所有的房子。

因此,如果你打算在过去的1-2年内更换它,不要先买后卖,因为买房子只需要1个月,卖房子只需要6个月。逆序的结果是你不得不强迫自己以低价支付和出售你的房子。最近我遇到了太多这样的例子。

生活的第一套房

这篇文章针对的是计划结婚生子的普通家庭。丁克和单身贵族可以跳过它。

第一套生活或第一个婚姻房间必须是学习区房间的首选。

你可以想象,如果你为了舒适和虚荣而买了一栋郊区的大房子,你将不得不面对孩子结婚后上幼儿园和小学长达三年的问题。无奈之下,我只能把精心布置的婚房卖给市区破旧的小校区。我确信我的生活中不会有爱。

如果婚后你买的第一套套房是学区里的小套房,只要你坚持为孩子读书,你可以高价出售,并很容易地更换大套房。

从奢侈到节俭很难,反之亦然。每个人都应该理解这个事实。更重要的是,学区的房价只涨不跌,涨幅远远高于所有其他房产。在你的婚房里舒适地生活了3年后,你想再次更换学区的房间。这个差距远远超出你的想象。

仅在哪里购买

监管宽松,房地产市场起伏不定。从全国范围来说,城市分为两类:一类是无论监管有多严格,它们涨得越来越多,跌得越来越少,比如第一条线和第二条线;另一个原因是,无论监管有多宽松,它们的跌幅越来越大,涨幅越来越小,甚至已经很多年没有上涨了,比如中国东北的三线和四线城市、山西、陕西、内蒙古和甘肃,这些城市代表了中国大多数小城市的现状。

当然,在同一个城市,也有限制区和非限制区。典型的城市是广州、杭州、宁波、沈阳、青岛和济南。

购买限制代表着过去房价的大幅上涨和未来升值的潜力。有必要选择这样的地区进行房地产投资。不要仅仅因为错过了最好的机会而被阻止购买,就选择投资目标并为投资而投资。

坦率地说,你有两种选择:要么专注于打破购买限制,要么耐心等待购买限制被释放,然后再投资。你有限的子弹必须击中目标。

受限城市和受限区域是你需要挖掘大脑并试图挤进去的地方。等到购买限制解除的那一天,你就可以看到哪里增长快,哪里下降快。

重要的是要记住,在你买的地方,你一定不能便宜买。

谁需要帮助,谁在投资?

我相信每个人都经常从一条腐烂的街上听到一句谚语:如果你需要,你可以买它。也有一些朋友在买房时经常说:我只是需要多投资。我住在自己的房子里,但希望增加价值。还有一些假专家会告诉你:你只需要随便买,不推荐投资。

事实上,需求和投资之间的区别不是基于一个人是否住在自己的房子里,而是取决于持有时间。持有它不到3年,每天都住在里面也是一种投资。持有它超过8年,每天都空着也是必要的。

买10套套房,全部保留10年,你就是你所需要的战士。您的信用贷款、抵押贷款和各种外债已经购买了第一套自有住房,每月付款不会持续2年。你也在投机房地产。

所以,在这个阶段,不管你是否能买房子,不管你是否需要投资,最重要的是看你每月的贡献能持续多少年?

那些资本链断裂的投资者匆忙吐了他们的血,不是因为他们不想抓住不放,而是因为他们手中的现金不再可用。

只要你每月的压力不影响你的生活,几年后,你总是可以穿越周期,看到风雨后的彩虹。

房地产市场最大的恐惧不是房价和横向价格的下跌,而是你手中的每月付款不会持续到今年冬天!

严冬来了,请准备干草,冬眠吧!

最严格的需求

谈到需求和投资,有时候不清楚是很愚蠢的。包括目前严格的购买限制和贷款限制,仍有许多漏洞可以钻。阻碍你买房的不是房票,而是太少的钱!

然而,房地产市场上有一个指标是最真实的,那就是对出租房屋的需求,这绝对是最迫切的需求。

高房价并不能完全代表一个城市的发展潜力,比如当时的鄂尔多斯和现在的厦门。然而,高租金必须表明这个城市有光明的未来。

租赁市场是外部世界所需要的“蓄水池”,是房价上涨的驱动力。北京有863万人租房,上海有951万人租房,北京和上海有40%的常住人口,深圳有80%的人租房。租赁最终将转化为购房需求,并在5-8年内再次转化为置换和改善需求。

租金稳定且稳步上升,这表明人口不断涌入。只有这样的城市才配得上你的长期财产所有权。

房价的短期涨跌完全受政策影响,但在5-10年内,只有流动人口是决定房价涨跌的唯一因素。

高房价不一定意味着高租金,但高租金意味着高房价。外来人口是最严格的需求,首先必须提高租金,然后是房价。你应该已经知道在哪里投资房地产了。

此外,有了知识点,出租房最好选择在每年7月到8月的毕业季节签订合同,一年签,一年涨,租金收入保证比其他人多挣10%以上。

谨慎购买经济适用房

首先,让我们来看看上海新宣布的非上海居民购买共有住房的政策。

2019年8月20日,上海市房屋管理局发布了《关于开展全市非上海市共有产权保障性住房咨询验收工作的通知》。我将不重复原文,但简要总结如下:

首先,非上海居民必须首先满足购买限制条件,即有房票,并对居住证积分、工作单位和家庭收入有严格要求。

二、共有产权证书有效期不足5年的,不能购买商品房,再加上2年才能获得证书,至少7年不能购买商品房,且共有产权不能转让的,深度保留7年,无论房价外如何上下颠倒。

三、经过五年的生产许可,不能购买政府份额的产权,也不能成为商品房上市交易。如果你想再买一套商品房,你必须先退出共有产权房。他们的股份可以转让给符合条件的人,也可以由政府回购。政府回购价格是你七年前购买的价格加上银行的正常利息。这相当于你只有银行利息的7年投资收入。毫无疑问,你会失去通货膨胀率。

公有住房和经济适用住房的公共住房政策没有错。这是坚持无投机住房原则的一个很好的例子,我双手支持。

然而,无论北京、上海或其他二线试点城市,此类补贴住房通常出售五年,五年后不能自由上市交易。它们都在内部流通,成为拥有产权的商品房。对许多链接有许多限制。而且这种房子质量一般,价格上涨对市场来说肯定是一个严重的损失。

因此,对于各种经济适用房,我建议那些事业仍处于上升阶段的年轻人和有潜力、梦想不买的朋友,因为不能自由上市交易的房地产根本不是商品,它已经失去了流动性和增值潜力,只是一堆砖头。

对于那些没有希望改善生活的中老年人来说,他们能够买得起房子,解决住房问题仍然值得庆祝。

说白了,有产权的公屋和经济适用房只有居住功能,没有金融属性。如果你想活一辈子,你可以买下它。如果你想保持和增加它的价值,你没有办法。

不要相信这个大故事

今年8月,冯仑在新书发布会上说:我昨天和公司的一名员工结算了账目。他的房子80平方米,价值500万元,每月抵押贷款1万元。他问我是否想换一栋大房子。我建议他卖掉房子,偿还200万英镑的贷款,留下300万英镑。如果你每月减少10,000英镑抵押贷款,你将获得10,000英镑以上的收入。拿这个来租房子绝对比现在80平方米的房子大。手头还有300万现金。两年后,北京有可能以300万元的抵押贷款购买150平方米的房屋,所以不会有压力。

看到宗峰的一句话,我只能庆幸自己没在现场,否则我会倒一瓶可乐在他头上,亲切地问他:“宗峰,你的别墅卖了吗?”你能在两年内卖掉你的公司并低价买回吗?

冯仑“苦心经营”的最大缺陷是让年轻人用一生的幸福来押注北京房价下跌50%。这种不负责任的言论不如十年前的牛刀和谢国忠。

我忍不住听大玩家说些什么,但我不敢相信这一切。他们已经无能为力了。如果他们倾吐他们的心肺,他们永远不会在公共场合讲话。他们说的都是些冠冕堂皇的废话。

作为一个有良心的大人物,你可以选择不说,但你不能误导别人。赚了粉丝的钱,还侮辱了粉丝的智商,真是不可信!

10

关于房屋过剩的谎言。

自去年以来,有许多专家说,我们的家庭现在拥有1.1套住房,我们的住房已经饱和和过剩。

我承认房屋总数相当大,但饱和盈余还远远没有达到。

目前,在421个家庭的倒金字塔结构下,90或00后我们不缺房子。这是事实。爷爷奶奶,爷爷奶奶的父母给你留了3间套房,这是最低的一层。但最大的问题是,这三栋房子在哪个城市?

在过去的20年里,这是一个城市化的时代。从农村到县城,只有消灭农民,他们才能致富。在未来20年,这将是一个大城市化的时代。大城市吸走了小城市。只有当他们变得强大时,他们才能参与国内和国际竞争。

小城市的住房长期过剩,大城市远未饱和。

上海三套房是你的资产,鹤岗三套房是你的悲哀。

因此,大多数时候,一个人的水平与努力与否无关,因为从你出生的那一刻起,你就已经决定了你将生活在哪个水平上!

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